新华世纪园市场报告营销策划3

  五、周边个案房型比较分析


案名


房型


主力房型


申亚新华府


二房、三房、四房、复式


三房


当代新华


二房、三房、四房、复式


三房


新华名邸


一房、二房、三房、复式


二房、三房


晶采名人大厦


一房、二房、三房


二房、三房


香榭苑


二房、三房、四房、复式


三房、四房


佳达新苑


二房、三房


三房


淮海新公馆


二房、三房、复式


三房


淮海新名门


二房、三房、复式


三房

  分析与说明:

  1.一房在本区域中极为少见,仅新华名邸和晶采名人大厦有一房,且非主力房型。

  2.本区域大部分楼盘的主力房型为三房,少数楼盘有二房和四房作为主力房型的,如新华名邸和晶采名人大厦的主力房型中有二房,香榭苑的主力房型中有四房。

  3.复式房虽然不是本区域中的主力房型,但由于本区域的客户层次较高,对复式房有一定需求,故本区域大部分楼盘都有复式房。

  六、周边个案去化情况比较分析


案名


公开日期


销售率


申亚新华府


2001.5.18


3%


当代新华


2000


80%


新华名邸


2000.4


98%


晶采名人大厦


2000.1


95%


香榭苑


2000.4


80%


佳达新苑


2000.6


30%


淮海新公馆


2000.5.1


95%


淮海新名门


2000.6.8


95%

  分析与说明:

  1.到目前为止,本区域的大部分楼盘的销售情况较好,达到80%以上,由几个楼盘已达到95%以上。少数楼盘的去化率较低,如申亚新华府和佳达新苑。

  2.新华名邸虽然不是在新华路的最佳位置,但由于其采取低价策略,故销售情况良好,目前已达98%。晶采名人大厦处于较为黄金的地段,该楼盘将高品位作为一大卖点,由于地理位置优势,这一卖点受到客户的认可,销售率达到95%。香榭苑诉求的是它的闹中取静,价位对客户也较有吸引力,因此该盘的销售情况也比较好,目前达到80%。淮海新公馆和淮海新名门由于所处地理位置优越,加之所定价位较为合理,因此楼盘的去化率较高,目前都已达到了95%。

  3.本区域中有少数楼盘的销售抗性较大,例如申亚新华府。该盘销售至今已有近两个月,但仅销掉6套房子,销售率只有3%。经分析,我们发现该楼盘所处的地段为新华路上较差地段,发展商通过提高楼盘的品质和采取一些促销手段(如附赠小型中央空调和家庭容积式热水器)来拉升价位,均价定在了7000元/平米,但显然该价位未得到客户认可,并且申亚新华府将其主力面积定在200平米左右,明显偏大,这从另一方面导致申亚新华府市场抗性的大幅增加,由此该盘的销售情况不佳也就在情理之中了。由于申亚新华府紧临本项目,是本项目的主要竞争个案,因此申亚新华府在策划上的失败之处应引起我们的高度重视,引以为鉴。

  七、项目SWOT分析

  项目分析(宗地)

  优势:1、区域位置优越 劣势:1、轻轨运行的噪音污染

  2、交通便捷 2、小区东北面环境较差

  3、公建商业设施齐全 3、小区东南角一幢联体公房

  4、良好的居住环境 的存在破坏了小区的整体

  5、本案区域占地面积最大 形象和大门选置的多样性

  6、市场知名度 4、小区建筑密度有碍局部照

  机会:1、房型面积较为合理,在合理 威胁:1、发展商自身定位的失误

  制定销售价格的前提下,有 2、周边竞争对手的价格优势

  望通过对单元总价的控制, 3、入市时机的选择

  并借助新华路的知名度形成 4、销售价格定位的合理与否

  热销

  2、依托东华大学兴建综合型体

  育场馆的有利条件(位于新

  华路隧道上方,本案西南面)

  从SWOT分析中的四个象限内可以看出:

  本案项目的优势较为明显,但劣势所造成的影响也不容忽视,特别是周边的旧房、棚户形象;至于机会的选择,将具体表现在项目在客户定位和入市时机等细节上的把握。

  八、 区域客源分析

  (一)按年龄分

  1.青年

  由于本区域的楼盘价位普遍较高,而青年工作时间不长,积蓄不多,一般不能承受本区域的较高价位,因此到本区域来购买楼盘的年轻一族极少。

  2.中年

  该年龄段的购房族是本区域的主力客源。由于工作时间较久,有相当多的积蓄,因此对该区域的楼盘有购买力,特别是那些事业有成人士。

  3.老年

  从经济收入上来看,老年人也有相当的经济实力。但老年人从心理上来说,往往具有一种怀旧心理,不太愿意搬离原先的住所。本区域的购房消费者中,只有一小部分老年人,并且很多老年人购房的目的并不是为了自己的居住,而是为子女购房,或者是作为投资。

  (二) 按收入分

  1.月收入低于5000元/月

  该收入阶层对本区域的楼盘有较大抗性,如果他们想购房,一般不会选择这里,而选择房价相对较低的区域。

  2.月收入在5000元/月——8000元/月

  该阶层人士有能力购买本区域的商品房,但选择的对象主要是本区域中价位相对较低的楼盘,或者是价位较高楼盘中的小房型。

  3.月收入高于8000元/月

  该收入段消费群是本区域中高价位楼盘的主要消费群。在本区域价位相对较低楼盘的购房者中也有一些这样的购房族,但一般是购买大房型或复式房。

分类:广告文案策划 时间:2012-01-05 人气:1
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